Стоимость недостроенного объекта на фактической стадии готовности
Оценим жилой, коммерческий, производственный или инфраструктурный объект незавершённого строительства вместе со связанными правами на земельный участок. Учтём выполненные работы, состояние конструкций, документацию, срок остановки и затраты на завершение.
От частного дома до строительного комплекса
Жилой дом
Недостроенный индивидуальный дом, таунхаус или малоэтажный жилой объект с участком.
Коммерческий объект
Офисное, торговое, складское, гостиничное или многофункциональное здание.
Производственное здание
Цех, корпус, база и связанные инженерные сооружения на разных стадиях готовности.
Жилой комплекс
Корпус или очередь строительства с инженерией, общими затратами и правами на землю.
Законсервированный объект
Строительство, остановленное на длительный срок, с риском повреждения и устаревания.
Комплекс строений
Несколько ОНС, участков, сооружений и результатов выполненных строительных работ.
Отчёт помогает принять решение по объекту и вложенным средствам
Продажа или покупка
Для определения цены объекта в текущем состоянии и переговоров сторон.
Залог и финансирование
Для банка, инвестора или нового финансирования завершения строительства.
Судебный спор
Для раздела, взыскания, спора о вложениях, подрядных работах или правах.
Банкротство и торги
Для конкурсной массы, начальной цены и реализации объекта в заданный срок.
Учёт и отчётность
Для постановки на баланс, переоценки, инвентаризации активов и МСФО.
Инвестиционное решение
Для сравнения продолжения, реконструкции, продажи или иного законного использования.
Отчёт связывает итоговую стоимость с фактическим объёмом выполненных работ
TOP EXPERT раскрывает состав объекта и прав, стадию строительства, источники затрат, возможные сценарии и ограничения исходных данных.
- рыночная стоимость ОНС и связанного права на землю;
- описание конструкций и фактической стадии работ;
- фотографии осмотра и выявленные расхождения;
- анализ документов, смет и понесённых затрат;
- расчёт затрат на завершение и рисков — если входит в задание;
- электронный отчёт и консультация оценщика.
Цена зависит от готовности объекта и качества исходных данных
Один объект
от 50 000 ₽от 10 рабочих дней- готовые права и проект
- один объект и участок
- осмотр и отчёт
Продолжение строительства
от 90 000 ₽от 15 рабочих дней- затраты на завершение
- сроки и риски проекта
- несколько подходов
Комплекс или спор
от 160 000 ₽от 20 рабочих дней- несколько объектов и участков
- неполные или спорные данные
- суд, банкротство или торги
Сначала идентифицируем объект, затем проверяем фактическую готовность
Задача
Фиксируем объект, права, дату, цель и сценарий использования.
Документы
Проверяем ЕГРН, землю, разрешение, проект, сметы и акты.
Осмотр
Фиксируем выполненные работы, консервацию, повреждения и доступ.
Расчёт
Учитываем землю, затраты, износ, завершение и доступные аналоги.
Отчёт
Передаём вывод, расчёты, ограничения и ответы на вопросы.
Что потребуется для оценки ОНС
Права и разрешения
- выписки ЕГРН на ОНС и земельный участок;
- правоустанавливающие документы;
- разрешение на строительство;
- градостроительные и технические условия;
- сведения об ограничениях и обременениях.
Проект и выполненные работы
- проектная и рабочая документация;
- сметы и акты выполненных работ;
- справка о степени готовности;
- данные о консервации и сроке остановки;
- расчёт затрат на завершение — при наличии.
Стоимость вложений не равна автоматически рыночной стоимости
Затратный подход
Определяем стоимость земли и выполненных работ с учётом износа, повреждений, устаревания и затрат на завершение.
Сравнительный подход
Используем сделки и предложения по сопоставимым объектам, если доступно достаточно надёжных данных.
Сценарный расчёт
Сопоставляем допустимые варианты завершения, реконструкции, продажи или прекращения проекта, если это предусмотрено заданием.
ОНС оценивается как недвижимость вместе с юридически связанными правами
Отчёт готовится по Закону № 135-ФЗ, ФСО I–VI и ФСО № 7. Объект и земельный участок идентифицируются по документам, а наиболее эффективное использование определяется с учётом существующих капитальных конструкций и юридически допустимых вариантов.
Степень готовности может подтверждаться документами заказчика или результатами отдельного технического обследования.
Что важно уточнить до оценки недостроя
Нужно ли регистрировать ОНС в ЕГРН?
Для многих юридических задач зарегистрированный объект проще однозначно идентифицировать. Возможность оценки незарегистрированного результата работ зависит от документов и цели.
Кто определяет процент готовности?
Оценщик использует подтверждённые исходные данные и осмотр. Если требуется технически точное определение объёмов, привлекается инженер или проводится обследование.
Входит ли земельный участок в оценку?
Состав зависит от прав и цели. Обычно учитывается экономически связанное право на землю, но оно точно фиксируется в задании.
Учитываются ли уже понесённые затраты?
Да, но сами по себе затраты не доказывают рыночную стоимость. Проверяется полезность работ, состояние, износ и перспективы завершения.
Можно ли оценить объект для банка?
Да, если банк готов принять ОНС и согласованы требования к оценщику, готовности, земле, разрешениям и видам стоимости.
Можно ли оценить законсервированный объект?
Да. Учитываются срок остановки, качество консервации, повреждения, устаревание проекта и необходимые восстановительные работы.
Подойдёт ли отчёт для суда?
Отчёт может быть письменным доказательством. Если исследование назначено судом, требуется формат судебной экспертизы.
Что делать при неполных документах?
Пришлите доступный комплект. Мы определим, достаточно ли данных, что нужно запросить и потребуется ли технический специалист.
Пришлите выписки, проект и краткое описание готовности — TOP EXPERT рассчитает смету
Специалист проверит объект, права на землю и исходные данные, после чего согласует формат работы.
Получить расчётОценка и экспертиза строительного объекта
Получите смету по вашему объекту
Оставьте контакты и укажите назначение, площадь, стадию готовности и цель оценки.
- проверим исходные документы;
- определим необходимость инженера;
- зафиксируем срок и стоимость.