Выберите задачу по кадастровой стоимости
До начала оценки проверим, какая кадастровая стоимость применяется, на какую дату определяется рыночная стоимость и какой порядок обращения действует для объекта. Это позволяет подготовить отчёт для конкретной процедуры, а не формальный расчёт без связи с задачей собственника.
Получите комплект документов под порядок, действующий для вашего объекта
Определение рыночной стоимости на требуемую дату, описание объекта и рынка, анализ исходных данных, подходов, допущений и ограничений. Отчёт готовится оценщиком в соответствии с 135‑ФЗ и применимыми федеральными стандартами оценки.
Профессиональное объяснение выводов и расчётов для собственника, представителя или суда. При необходимости проверим замечания к отчёту, материалы другой стороны и подготовим ответы на конкретные вопросы.
Сначала проверяем экономический смысл обращения
Кадастровая стоимость определяется для государственных целей и может использоваться при расчёте налогов, арендной платы или выкупной цены. Она не всегда совпадает с ценой, по которой конкретный объект мог бы быть продан на открытом рынке.
До заключения договора мы сопоставляем сведения ЕГРН, дату оценки, характеристики объекта и доступные рыночные данные. Если ожидаемое изменение платежей не оправдывает расходы на отчёт и дальнейшую процедуру, сообщим об этом до начала работ.
Рыночная стоимость устанавливается на дату, предусмотренную применимым порядком. Поэтому нельзя автоматически использовать текущую цену объекта: сначала необходимо определить юридически значимую дату и проверить, действует ли оспариваемая кадастровая стоимость.
Кадастровая и рыночная стоимость отвечают на разные вопросы
Кадастровая стоимость
Результат государственной кадастровой оценки или предусмотренного законом перерасчёта, сведения о котором вносятся в ЕГРН.
- определяется по правилам 237‑ФЗ
- используется в случаях, установленных законом
- может быть исправлена при ошибке в исходных данных или расчёте
Рыночная стоимость
Наиболее вероятная цена объекта на открытом рынке при соблюдении установленных условий сделки и оценки.
- учитывает индивидуальные характеристики объекта
- определяется независимым оценщиком
- может служить основанием для установления кадастровой стоимости в размере рыночной
Проверка нужна, когда кадастровая стоимость влияет на ваши платежи или права
Налог на имущество или землю
Кадастровая стоимость используется как налоговая база для объекта, а величина платежа требует проверки.
Арендная плата
Плата за государственную или муниципальную недвижимость рассчитывается с применением кадастровой стоимости.
Выкупная цена
Стоимость выкупа участка или иного объекта связана с кадастровой стоимостью по применимым правилам.
Ошибки в характеристиках
В расчёте использованы неверные площадь, вид разрешённого использования, назначение, группа или другие сведения.
Отказ бюджетного учреждения
Необходимо проверить решение, отчёт и материалы перед обращением в суд.
Работаем с недвижимостью различного назначения
От проверки исходных данных до документа для обращения
Получаем выписку ЕГРН, кадастровый номер, сведения о правах и применяемой стоимости.
Сопоставляем кадастровую стоимость с ориентиром рынка и обсуждаем возможный эффект.
Определяем объект, дату рыночной стоимости, объём прав и назначение отчёта.
Анализируем рынок, рассчитываем стоимость и выпускаем электронный документ.
Отвечаем на замечания и при необходимости готовим заключение специалиста.
Цены на оценку для изменения кадастровой стоимости
| Услуга | Стоимость | Ориентировочный срок |
|---|---|---|
| Предварительный анализ объекта и порядка обращения | без оплаты | после получения исходных данных |
| Отчёт по земельному участку | от 35 000 ₽ | от 5 рабочих дней |
| Отчёт по помещению или стандартному объекту | от 30 000 ₽ | от 5 рабочих дней |
| Отчёт по коммерческому зданию | от 45 000 ₽ | от 7 рабочих дней |
| Группа объектов или имущественный комплекс | индивидуально | после анализа состава |
| Заключение специалиста или проверка отчёта | от 30 000 ₽ | от 5 рабочих дней |
Итоговая цена зависит от вида, площади и местоположения объекта, даты оценки, доступности рыночных данных и количества кадастровых номеров. Стоимость фиксируем в договоре после предварительного анализа.
Что потребуется для начала работы
- кадастровый номер и актуальная выписка из ЕГРН
- документ, подтверждающий право или иной законный интерес
- технический план, поэтажные планы и экспликация для зданий и помещений
- сведения о категории земли и виде разрешённого использования
- договор аренды или документы о выкупе, если расчёт влияет на соответствующий платёж
- сведения о текущей и ранее применявшейся кадастровой стоимости
- решение бюджетного учреждения или суда, если обращение уже рассматривалось
- документы об особенностях объекта, влияющих на его рыночную стоимость
Как определяется порядок изменения кадастровой стоимости
Государственная кадастровая оценка регулируется Федеральным законом № 237‑ФЗ. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной предусмотрено статьёй 22.1, а конкретный порядок зависит от решения субъекта РФ и даты, к которой относится стоимость.
Отчёт о рыночной стоимости готовится по Федеральному закону № 135‑ФЗ и федеральным стандартам оценки ФСО I–VI. Судебное рассмотрение таких споров регулируется главой 25 КАС РФ, включая статью 245 КАС РФ.
Постановление Конституционного Суда РФ № 48‑П от 14.07.2026 изменило подход к срокам обращения по архивной кадастровой стоимости для налоговых целей. Если спор относится к ранее действовавшей стоимости, срок и возможный период перерасчёта необходимо проверять отдельно по обстоятельствам дела.
Что важно знать до заказа отчёта
Можно ли гарантировать снижение кадастровой стоимости?
Нет. До оценки можно определить только предварительную целесообразность. Итог зависит от подтверждённой рыночной стоимости, качества исходных данных и решения уполномоченного учреждения или суда.
Обязательно ли сразу обращаться в суд?
Не всегда. Для порядка по статье 22.1 сначала требуется обращение в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ. Применимый маршрут зависит от региона, даты кадастровой стоимости и основания обращения.
На какую дату определяется рыночная стоимость?
Дата устанавливается по правилам, применимым к конкретной процедуре. Её нельзя выбирать произвольно: мы проверяем сведения ЕГРН и нормативный порядок до формирования задания на оценку.
Что делать, если в кадастровой оценке использованы неверные сведения?
Если ошибка относится к характеристикам объекта или расчёту, может применяться процедура исправления ошибок по 237‑ФЗ. Сначала необходимо определить вид ошибки и собрать подтверждающие документы.
Когда изменится налог или арендная плата?
Последствия зависят от основания изменения стоимости, даты внесения сведений в ЕГРН и правил расчёта конкретного платежа. Мы не обещаем автоматический перерасчёт и рекомендуем проверить налоговые или договорные последствия отдельно.
Можно ли оценить сразу несколько объектов?
Да. Для группы объектов сначала анализируем состав, права, даты оценки и возможность объединения исследования. Стоимость и срок рассчитываются после получения перечня кадастровых номеров.
Нужно ли осматривать объект?
Осмотр требуется не во всех случаях, но позволяет подтвердить фактические характеристики и состояние объекта. Решение принимается оценщиком с учётом задания, доступных документов и требований к достоверности результата.
Чем заключение специалиста отличается от отчёта?
Отчёт содержит определение рыночной стоимости и готовится по законодательству об оценочной деятельности. Заключение специалиста объясняет выводы, отвечает на отдельные вопросы или оценивает замечания к уже подготовленному отчёту.