Стоимость коммерческого объекта, обоснованная его характеристиками и доходом
Оценим офис, магазин, склад, производственное здание, гостиницу, помещение свободного назначения или имущественный комплекс. До начала работы уточним дату и цель отчёта, чтобы результат соответствовал требованиям банка, суда, нотариуса, аудитора или участников сделки.
От отдельного помещения до доходного имущественного комплекса
Офисы
Офисные помещения, этажи, здания и бизнес-центры с арендаторами или без них.
Торговые объекты
Магазины, торговые центры, стрит-ретейл, павильоны и помещения сферы услуг.
Склады и логистика
Складские комплексы, распределительные центры, холодильные и производственно-складские помещения.
Производственные объекты
Цеха, корпуса, базы, инженерная инфраструктура и земельные участки в составе комплекса.
Гостиницы и специальные объекты
Отели, апарт-отели, медицинские, спортивные, образовательные и рекреационные объекты.
Права и доли
Право собственности, аренды, доля в праве, объект с обременением или незавершённое строительство.
Решения, для которых требуется подтверждённая стоимость
Покупка или продажа
Для переговоров, проверки цены сделки и документального обоснования условий.
Кредит и залог
Для передачи объекта в обеспечение с учётом требований конкретного банка.
Суд и имущественный спор
Для раздела, взыскания убытков, оспаривания сделки или расчёта компенсации.
Аренда
Для определения рыночной арендной платы, пересмотра ставки или переговоров сторон.
Учёт и отчётность
Для переоценки, постановки на баланс, МСФО, реорганизации и корпоративного решения.
Банкротство и наследство
Для конкурсной массы, торгов, нотариального оформления и распределения имущества.
Отчёт с расчётами, источниками и итоговой стоимостью на нужную дату
TOP EXPERT раскрывает характеристики объекта, правовой состав, допущения, применённые подходы и факторы, которые повлияли на результат.
- рыночная стоимость объекта или права на согласованную дату;
- описание здания, помещения, участка и улучшений;
- фотографии осмотра и анализ фактического использования;
- данные по аналогам продаж и аренды с корректировками;
- расчёт дохода, вакансии и расходов — для доходного объекта;
- электронный отчёт и ответы оценщика по результату.
Стоимость оценки известна до подписания договора
Помещение или небольшой офис
от 25 000 ₽от 5 рабочих дней- один объект и одна площадка
- осмотр и подбор аналогов
- отчёт в электронной форме
Магазин, склад или здание
от 45 000 ₽от 7 рабочих дней- анализ аренды и загрузки
- сравнительный и доходный подходы
- проверка договоров и расходов
Комплекс или судебная оценка
от 80 000 ₽от 10 рабочих дней- несколько объектов и участков
- ретроспективная дата или спор
- расширенные расчёты и сопровождение
Пять этапов с понятным результатом каждого шага
Задача
Фиксируем объект, право, цель, дату стоимости и адресата отчёта.
Документы
Проверяем ЕГРН, технические сведения, аренду, обременения и расходы.
Осмотр
Фотографируем объект, подтверждаем состояние, использование и окружение.
Расчёт
Подбираем аналоги, анализируем доход и применяем обоснованные подходы.
Отчёт
Передаём документ, объясняем вывод и отвечаем на вопросы получателя.
Минимальный комплект зависит от объекта и цели
Права и характеристики
- выписка ЕГРН или правоустанавливающие документы;
- технический план, экспликация и поэтажный план;
- кадастровый номер и сведения о земельном участке;
- данные об обременениях и ограничениях;
- разрешительная и проектная документация — при наличии.
Эксплуатация и доход
- договоры аренды и дополнительные соглашения;
- реестр арендаторов, ставки и сроки;
- операционные расходы и коммунальные платежи;
- сведения о вакантных площадях;
- ремонт, улучшения и фактическое использование.
Учитываем и цену сопоставимых объектов, и способность недвижимости приносить доход
Сравнительный подход
Сопоставляем продажи и предложения аналогичных объектов с поправками на локацию, площадь, назначение, состояние и права.
Доходный подход
Рассчитываем стоимость ожидаемого дохода с учётом аренды, вакансии, операционных расходов и риска.
Затратный подход
Определяем стоимость земли и затрат на создание улучшений с учётом износа и устаревания.
Отчёт готовится по 135-ФЗ и специальному стандарту оценки недвижимости
Рыночная стоимость относится к конкретной дате и определённому праву на объект. Отчёт содержит задание, источники, анализ наиболее эффективного использования, применённые подходы, расчёты, итог и ограничения использования.
Для коммерческой недвижимости применяются общие ФСО I–VI и ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Требования банка, суда, аудитора или нотариуса учитываются до начала работы.
Что важно уточнить перед заказом
Обязателен ли осмотр?
Осмотр позволяет подтвердить состояние, отделку, использование и доступ. Если он невозможен, оценщик заранее определит допустимость работы и ограничения отчёта.
Можно ли оценить объект с арендаторами?
Да. Потребуются договоры, ставки, сроки, индексация, обеспечительные платежи, вакантность и распределение расходов между сторонами.
Подойдёт ли отчёт для банка?
Да, если учтены требования конкретного банка к оценочной компании, форме отчёта, осмотру и документам. Передайте их до заключения договора.
Можно ли оценить право аренды?
Да, если условия договора и рынок позволяют определить стоимость соответствующего права. Объект оценки точно фиксируется в задании.
Как оценивается помещение без отдельного кадастрового номера?
Возможность зависит от правовой идентификации и цели. Оценщик проверит документы и предложит корректное описание объекта либо перечень сведений, которые нужно оформить.
Можно ли определить стоимость на прошлую дату?
Да. Ретроспективная оценка применяется для суда, наследства, отчётности и споров при наличии данных на требуемую дату.
Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?
Рыночная определяется индивидуально на дату оценки. Кадастровая устанавливается в ходе государственной кадастровой оценки и используется в предусмотренных законом случаях.
Сколько времени занимает оценка?
Стандартное помещение — от 5 рабочих дней, доходный объект — от 7, комплекс или судебная задача — от 10 после получения документов и осмотра.
Пришлите выписку ЕГРН и опишите задачу — TOP EXPERT рассчитает точную смету
Специалист проверит состав объекта, уточнит требования адресата и предложит подходящий формат отчёта.
Получить расчёт стоимостиОценка недвижимости для специальных задач
Получите смету и перечень документов
Оставьте контакты и укажите вид объекта, площадь и цель оценки. Если выписка ЕГРН уже есть, сообщите об этом специалисту.
- проверим исходные сведения;
- согласуем осмотр и формат отчёта;
- зафиксируем срок и стоимость в договоре.