Когда нужна услуга
Оценка неотделимых улучшений нужна, когда в арендованном или чужом объекте выполнены работы, которые нельзя отделить без вреда для недвижимости, и требуется определить их стоимость.
Задача возникает при прекращении аренды, переговорах о компенсации, разделе имущества, бухгалтерском учёте, продаже объекта и судебном споре.
Затраты, стоимость и вклад — разные величины
Фактические затраты
Суммы по договорам, актам, счетам и платёжным документам.
Стоимость улучшений
Стоимость созданных элементов с учётом даты, состояния и износа.
Вклад в недвижимость
Изменение рыночной стоимости объекта вследствие улучшений.
Ремонт
Работы по поддержанию состояния не всегда являются улучшением.
Отделимые элементы
Оборудование и имущество, которое можно демонтировать без вреда.
Право на возмещение
Определяется договором и законом, а не одним стоимостным отчётом.
Что входит в результат
Отчёт об оценке с обоснованной рыночной стоимостью
Документ показывает, что именно оценено, на какую дату, какие права и ограничения учтены, откуда взяты рыночные данные и как сформирован итог.
Его можно передать банку, нотариусу, бухгалтерии, контрагенту или представить в суд в рамках согласованной цели. Методика, источники и ограничения раскрыты так, чтобы вывод можно было проверить и защищать.
Что получает клиент
- идентификацию объекта и оцениваемых прав;
- анализ документов, обременений и ограничений;
- исследование соответствующего сегмента рынка;
- обоснование подходов, методов и корректировок;
- расчёт стоимости и итоговый вывод;
- источники, фотографии и необходимые приложения.
Стоимость оценки неотделимых улучшений
Первичный анализ
от 15 000 ₽Договор, согласия и комплект документов- классификация работ
- проверка доказательств
- перечень недостающих данных
- точная смета
Оценка улучшений
от 40 000 ₽Помещение, квартира или здание- осмотр и ведомость работ
- анализ затрат и износа
- расчёт согласованной величины
- отчёт TOP EXPERT
Судебная задача
от 90 000 ₽Сложный состав работ и доказательств- материалы дела
- строительно-техническая часть
- стоимостный расчёт
- дополнительное обоснование расчётов
Как проводится оценка по ФСО
Стоимостная часть выполняется по Федеральному закону № 135-ФЗ и применимым ФСО. Для идентификации работ могут привлекаться специалисты строительного профиля.
Изучаем основание
Договор аренды, согласие, задание и дату.
Фиксируем работы
Осмотр, фото, акты, проект и исполнительные материалы.
Классифицируем
Улучшения, ремонт, отделимые элементы и оборудование.
Рассчитываем
Затраты, износ, стоимость или вклад по заданию.
Готовим вывод
Отчёт, заключение, рецензию или судебный материал.
Методика расчёта
Сравнительный подход
Сопоставляем объект с рыночными аналогами и раскрываем корректировки за существенные различия.
Доходный подход
Для доходной недвижимости анализируем арендные потоки, расходы, риски и рыночную доходность.
Затратный подход
При необходимости определяем стоимость воспроизводства или замещения с учётом износа и земли.
Какие документы нужны
По отношениям сторон
- договор аренды и дополнительные соглашения;
- письменное согласие собственника;
- переписка о составе и компенсации работ;
- акты передачи объекта до и после улучшений;
- документы на недвижимость;
- требуемая дата и цель оценки.
По выполненным работам
- проект, смета и дефектная ведомость;
- договоры подряда и акты КС-2/КС-3;
- счета, чеки и платёжные поручения;
- исполнительная документация;
- фотографии до, во время и после работ;
- иск, возражения и материалы дела.
Если документов не хватает
Оценка не создаёт право на компенсацию автоматически
Статья 623 ГК РФ связывает последствия неотделимых улучшений арендованного имущества с согласием арендодателя и условиями договора. В конкретном споре дополнительно учитываются состав работ, их необходимость, доказательства и иные обстоятельства.
Важно. Оценщик определяет согласованную стоимостную величину. Наличие и размер юридического требования о возмещении устанавливаются сторонами или судом.
Что важно знать до заказа
Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?
Рыночная стоимость определяется индивидуально для объекта и даты. Кадастровая стоимость рассчитывается в рамках государственной массовой оценки.
Обязательно ли проводить осмотр?
Зависит от объекта и цели. Если осмотр невозможен, оценщик согласует допущения и раскрывает ограничение.
Можно оценить объект на прошлую дату?
Да, если доступны сведения о состоянии объекта и рынке на нужный момент.
Подойдёт ли отчёт банку?
У банков могут быть собственные требования и списки аккредитованных оценщиков. Название банка лучше сообщить заранее.
Можно представить отчёт в суд?
Да, как письменное доказательство. Его допустимость и достоверность оценивает суд.
Когда нужна судебная экспертиза?
Когда исследование назначено судом или требуется процессуальный формат с ответами на поставленные вопросы.
Получите расчёт стоимости и срок выполнения
Специалист уточнит исходные данные, перечень документов, срок и фиксированную стоимость.
Связанные услуги
Получите точную смету
Укажите объект, состав работ и цель оценки и оставьте контакты.
- проверим задачу;
- назовём необходимые документы;
- зафиксируем срок и цену.
Заказать оценку улучшений
Оставьте контакты — специалист уточнит объект и подготовит смету.