Магазин можно оценивать как бизнес, помещение или набор активов
До начала расчётов определяем, что передаётся покупателю: доля в компании, действующая торговая точка, право аренды, оборудование, товарные остатки, бренд, сайт и клиентские каналы. Границы объекта влияют на стоимость и состав отчёта.
Для действующего магазина исследуем способность бизнеса создавать доход. Анализируем выручку, валовую прибыль, операционные расходы, аренду, трафик, ассортимент, оборачиваемость запасов и риски продолжения работы на выбранной локации.
Что может входить в цену готового магазина
Действующий бизнес
Операционная модель, персонал, процессы, поставщики, клиентский поток и способность приносить прибыль.
Товарные остатки
Запасы проверяются по количеству, состоянию, срокам годности, оборачиваемости и возможной цене реализации.
Оборудование
Стеллажи, кассы, холодильные системы, торговая мебель, техника, вывески и специализированное оснащение.
Помещение и аренда
Собственная недвижимость оценивается отдельно. Для аренды исследуются ставка, срок, индексация и возможность передачи прав.
Нематериальные активы
Товарный знак, домен, сайт, аккаунты, база лояльности, программное обеспечение и подтверждённая репутация.
Обязательства
Кредиты, лизинг, задолженность поставщикам, подарочные сертификаты и иные позиции учитываются согласно объекту сделки.
Какие показатели магазина анализирует оценщик
- Выручка и средний чек. Динамика по месяцам, сезонность, возвраты и влияние акций.
- Валовая маржа. Наценка по категориям, скидки, списания и условия поставщиков.
- Трафик и конверсия. Посещаемость, доля покупателей и устойчивость потока в конкретной локации.
- Оборачиваемость. Скорость продажи запасов, неликвиды и потребность в оборотном капитале.
- Арендная нагрузка. Доля аренды в выручке, индексация, коммунальные и эксплуатационные платежи.
- Операционная прибыль. Нормализованный доход после расходов, связанных с поддержанием бизнеса.
Показатели управленческой системы сопоставляются с бухгалтерией, кассовыми данными, эквайрингом и движением товара.
Убираем разовые и личные операцииЧто повышает или снижает стоимость торгового бизнеса
Локация
Пешеходный и автомобильный поток, видимость, парковка, соседство, конкуренты и планы развития территории.
Договор аренды
Остаточный срок, ставка, индексация, депозит, согласие на переуступку и условия досрочного прекращения.
Ассортимент
Категорийная структура, маржинальность, зависимость от отдельных поставщиков и устойчивость спроса.
Команда и процессы
Зависимость от собственника, укомплектованность смен, система учёта, закупок и контроля потерь.
Онлайн-каналы
Сайт, доставка, маркетплейсы, социальные сети и доля заказов, которые сохранятся после сделки.
Юридические риски
Разрешения, права на вывеску и бренд, трудовые отношения, претензии и ограничения договора франчайзинга.
Когда требуется оценка стоимости магазина
Продажа бизнеса
Для формирования цены, переговоров и раскрытия состава активов покупателю.
Покупка магазина
Для проверки заявленной прибыли, окупаемости, товарных остатков и условий аренды.
Инвестор или партнёр
Для определения вклада, доли инвестора и сценариев развития торговой точки.
Залог и финансирование
Для оценки бизнеса, оборудования или товаров в составе согласованного обеспечения.
Суд и раздел имущества
Для стоимости корпоративного актива на юридически значимую дату и доказательственного отчёта.
Закрытие или перенос
Для оценки оборудования, запасов, прав требования и сценария ускоренной реализации.
Отчёт с понятной структурой стоимости магазина
- описание объекта, состава сделки, даты и цели оценки;
- анализ формата магазина, локации и конкурентной среды;
- проверку выручки, маржи, расходов и оборотного капитала;
- оценку применимыми подходами и обоснование предпосылок;
- отдельное раскрытие запасов, оборудования и иных активов;
- анализ чувствительности к аренде, трафику и прибыли;
- электронный отчёт и консультацию по выводам.
Заказчик видит общую стоимость и вклад ключевых компонентов, а также факторы, которые покупатель будет проверять на переговорах.
Расчёты можно проверить по шагамСколько стоит оценка магазина как бизнеса
один магазин, понятная модель, доступные данные по выручке и расходам
от 5 рабочих днейполный анализ бизнеса, аренды, запасов, оборудования и рыночных аналогов
7–10 рабочих днейнесколько точек, ретроспективная дата, сложные активы или судебная задача
от 12 рабочих днейПять этапов оценки торговой точки
Определяем объект
Фиксируем бизнес, активы, права, обязательства, дату и цель.
Собираем данные
Запрашиваем отчётность, кассовые показатели, аренду и реестры имущества.
Проверяем экономику
Нормализуем выручку, маржу, расходы, запасы и оборотный капитал.
Рассчитываем
Применяем подходящие методы и согласуем стоимость компонентов.
Передаём отчёт
Объясняем выводы, ограничения и ключевые факторы цены.
Документы для оценки стоимости магазина
Финансы и продажи
- бухгалтерская и управленческая отчётность;
- выручка по месяцам, касса и эквайринг;
- закупки, валовая маржа и расходы по статьям;
- остатки товаров с количеством и себестоимостью;
- данные о списаниях, возвратах и сезонности;
- штат, фонд оплаты труда и роль собственника.
Права и активы
- договор аренды и дополнительные соглашения;
- перечень оборудования и даты приобретения;
- договоры с ключевыми поставщиками;
- документы на бренд, домен и программное обеспечение;
- франчайзинговый договор при его наличии;
- сведения о кредитах, долгах и обязательствах.
Доход, рынок и стоимость активов
Денежный поток магазина
Нормализуем прибыль и прогнозируем поток с учётом аренды, сезонности, оборотного капитала и необходимых вложений.
Продажи готового бизнеса
Сопоставляем магазины близкого формата и корректируем различия в прибыли, локации, площади, аренде и составе активов.
Активы за вычетом обязательств
Оцениваем товары, оборудование, права и другие активы с учётом обязательств и затрат на организацию сопоставимой точки.
Отчёт об оценке магазина составляется по 135-ФЗ и ФСО № 8
Федеральный закон № 135-ФЗ и федеральные стандарты устанавливают требования к заданию, процессу и отчёту. ФСО № 8 применяется при оценке бизнеса и прав участия. Если объект включает самостоятельную недвижимость, оборудование, товары или НМА, их анализ выполняется с учётом соответствующих стандартов и установленного состава объекта.
Переход прав арендатора проверяется по договору и статье 615 ГК РФ. Возможность передачи торговой точки вместе с арендой должна быть подтверждена собственником помещения и условиями сделки.
Что важно знать перед оценкой магазина
Магазин оценивается вместе с помещением?
Только если помещение входит в объект сделки. При аренде оценивается торговый бизнес, а условия договора и возможность передачи прав анализируются как существенный фактор.
Товарные остатки входят в стоимость?
Это определяется заданием и условиями сделки. Часто стоимость операционного бизнеса и запасы показываются отдельно, поскольку их количество меняется ежедневно.
Как подтвердить выручку?
Используются бухгалтерская и управленческая отчётность, кассовые данные, эквайринг, налоговые сведения и движение товаров. Источники сопоставляются между собой.
Можно оценить магазин с небольшой прибылью?
Да. Анализируем причины результата, нормализацию расходов, стоимость активов, локацию и возможность улучшения. Итог может в большей степени опираться на активы и рыночные данные.
Как учитывается аренда?
Проверяются ставка, платежи, индексация, остаточный срок, депозит, возможность переуступки и риск расторжения. Невыгодная или непродолжительная аренда снижает устойчивость потока.
Нужна ли инвентаризация?
Для существенных товарных запасов актуальная инвентаризация повышает достоверность результата. При большом ассортименте возможно исследование однородных групп.
Подойдёт ли отчёт для суда?
Цель и дата заранее включаются в задание. Отчёт раскрывает источники, методы и ограничения; суд оценивает его вместе с другими доказательствами и при необходимости назначает экспертизу.
От чего зависит цена услуги?
От числа точек, состава активов, объёма запасов, качества учёта, даты оценки, цели отчёта и наличия спора. Смета фиксируется после просмотра вводных.
Опишите магазин — подготовим план оценки
Сообщите формат, адрес, площадь, выручку, прибыль, аренду, состав товаров и оборудования. Специалист определит объект, перечень данных, стоимость и срок работы.