Завод как бизнес, имущественный комплекс или набор производственных активов
До начала расчёта определяем юридическую и экономическую границу объекта. Продажа доли в компании, отчуждение предприятия целиком и реализация отдельной площадки требуют разных исходных данных, стандартов и моделей стоимости.
Статья 132 ГК РФ признаёт предприятием имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В него могут входить земля, здания, сооружения, оборудование, сырьё, продукция, права требования, долги, средства индивидуализации и иные исключительные права. Конкретный состав подтверждается документами и заданием.
Все элементы рассматриваются вместе с их ролью в производственном процессе
Земельные участки
Права, категория, разрешённое использование, санитарные зоны, подъездные пути и потенциал альтернативного использования.
Здания и сооружения
Цеха, склады, административные здания, сети, котельные, очистные сооружения и объекты незавершённого строительства.
Машины и оборудование
Технологические линии, станки, энергетическое, лабораторное, подъёмное и вспомогательное оборудование.
Оборотные активы
Сырьё, материалы, незавершённое производство и готовая продукция с учётом ликвидности и состояния.
Права и НМА
Лицензии, технологии, товарные знаки, договорные права, клиентские отношения и разрешительная документация.
Обязательства
Кредиты, залоги, аренда, экологические и социальные обязанности, затраты на восстановление и вывод из эксплуатации.
Продолжение производства, перепрофилирование или продажа активов по частям
Завод продолжает работу
Исследуем производственную мощность, загрузку, спрос, маржинальность, инвестиционную программу и денежные потоки. Активы рассматриваются как единая система, создающая продукт и доход.
- устойчивый рынок сбыта;
- доступ к сырью и энергии;
- работоспособные мощности;
- достаточный оборотный капитал;
- экономически обоснованный CAPEX.
Площадка меняет назначение
Сопоставляем продажу имущественного комплекса, сдачу в аренду, перепрофилирование и реализацию по частям. Учитываем сроки, разрешения, демонтаж, рекультивацию и затраты покупателя.
- потенциал земли и недвижимости;
- ликвидность оборудования;
- стоимость демонтажа и перевозки;
- экологические ограничения;
- срок экспозиции и расходы на продажу.
Для сделки, финансирования, отчётности и разрешения спора
Купля-продажа
Определение рыночного ориентира для продажи предприятия, доли, площадки или производственной линии.
Залог и кредит
Оценка недвижимости, оборудования и бизнеса с учётом требований банка и ликвидности обеспечения.
Реструктуризация
Реорганизация, вклад в капитал, выделение производства, передача активов и внутригрупповая сделка.
Суд и банкротство
Корпоративный спор, обращение взыскания, конкурсная процедура и проверка условий спорной сделки.
Учёт и страхование
Переоценка основных средств, распределение цены сделки, проверка обесценения и страховая стоимость.
Инвестиционное решение
Сравнение модернизации, расширения, покупки готовой площадки и строительства нового производства.
Отчёт с единым периметром, реестром активов и объяснимой стоимостью
Отчёт об оценке
Документ по 135-ФЗ и применимым ФСО с источниками, осмотром, расчётами, допущениями и итогом.
Карта объекта
Состав оцениваемых прав, недвижимости, оборудования, запасов, НМА и обязательств на одну дату.
Финансовая модель
Выручка, загрузка, маржа, оборотный капитал, CAPEX, риск и денежный поток действующего производства.
Стоимость активов
Расчёты по земле, зданиям, сооружениям, оборудованию и иным элементам согласованного состава.
Сценарное сравнение
Работающий завод, аренда, перепрофилирование, продажа комплексом или реализация по частям.
Консультация
Разбор результата, факторов стоимости, ограничений и материалов для банка, суда или переговоров.
Цена зависит от масштаба площадки и количества объектов
Одна площадка, подготовленный реестр, ограниченное число зданий и оборудования.
- от 10 рабочих дней
- оценка бизнеса или комплекса
- отчёт и расчётные модели
Несколько цехов, значительный парк оборудования, инфраструктура и производственная модель.
- обычно 15–25 рабочих дней
- команда профильных оценщиков
- осмотр и сценарный анализ
Несколько площадок, тысячи позиций, специальные активы, группа компаний или сложная цель.
- поэтапный календарный план
- выборочная или сплошная идентификация
- защита результата
От определения периметра до согласованного результата
Фиксируем задачу
Определяем объект, права, дату, вид стоимости, предполагаемое использование и получателей отчёта.
Проверяем реестры
Сводим перечни недвижимости, оборудования, запасов, прав, обязательств и юридических лиц.
Проводим осмотр
Фиксируем использование, техническое состояние, комплектность, загрузку и признаки устаревания.
Исследуем рынок
Анализируем отрасль, продукцию, аналоги, промышленную недвижимость, оборудование и сделки.
Выполняем расчёты
Применяем подходы по типам объектов, сопоставляем сценарии и проверяем чувствительность.
Передаём отчёт
Предоставляем итог, приложения, модели, ограничения и пояснения специалистов.
Документы по правам, активам и производственной деятельности
Имущество и права
- реестр основных средств и инвентарные карточки;
- выписки ЕГРН, договоры аренды и обременения;
- технические паспорта, планы и экспликации;
- перечни оборудования с марками и годами выпуска;
- лицензии, разрешения и документы на НМА.
Финансы и производство
- бухгалтерская и управленческая отчётность;
- выручка, себестоимость и маржа по продукции;
- мощности, загрузка и производственная программа;
- долг, оборотный капитал и инвестиционный план;
- сведения об экологических и иных обязательствах.
Единый результат собирается из моделей бизнеса, недвижимости и оборудования
Денежный поток производства
Прогнозируем выручку, загрузку, маржу, оборотный капитал и CAPEX. Подход показывает ценность работающего завода как системы, способной создавать доход.
Сделки и рыночные аналоги
Используем мультипликаторы компаний и сделок, предложения производственных площадок, цены оборудования и отраслевые показатели с корректировками.
Активы и обязательства
Земля, здания и оборудование приводятся к рыночной стоимости с учётом износа и устаревания; затем анализируются запасы, права, долги и затраты на выбытие.
Цена завода зависит от связности активов и устойчивости производства
Рынок продукции
Спрос, конкуренция, цены, портфель заказов, цикличность и зависимость от отдельных покупателей.
Сырьё и логистика
Доступность сырья, железнодорожные пути, дороги, склады и стоимость доставки готовой продукции.
Энергетика
Подключённые мощности, надёжность снабжения, тарифы, собственная генерация и стоимость модернизации.
Состояние фондов
Возраст, ремонты, остаточный ресурс, простои, автоматизация и соответствие современной технологии.
Земля и ограничения
Правовой режим, санитарные зоны, градостроительные условия, загрязнение и альтернативное использование.
Команда и разрешения
Квалификация персонала, лицензии, сертификация, промышленная безопасность и устойчивость управления.
Применимые стандарты определяются составом завода и целью оценки
Оценка выполняется по Закону № 135-ФЗ и общим ФСО I–VI. Для действующего бизнеса применяется ФСО № 8, для земли, зданий и сооружений — ФСО № 7, для машин и оборудования — ФСО № 10. При оценке для залога учитывается ФСО № 9 и требования кредитора.
По статье 132 ГК РФ предприятие как объект прав является имущественным комплексом и признаётся недвижимостью. При этом специальный ФСО № 10 применяется к оборудованию в составе более широкого объекта, если это прямо предусмотрено заданием и указан перечень машин.
Что важно знать об оценке стоимости завода
Что именно оценивается: бизнес или имущество завода?
Это определяется целью и составом сделки. Объектом может быть 100% собственного капитала компании, предприятие как имущественный комплекс, производственная площадка либо отдельные земельные участки, здания, сооружения, оборудование и запасы. Периметр фиксируется в задании на оценку.
Чем стоимость действующего завода отличается от суммы активов?
Действующее производство способно иметь стоимость сверх суммы отдельных активов благодаря налаженным процессам, персоналу, договорам, лицензиям, рынку сбыта и денежному потоку. При убыточности, простое или невозможности продолжать деятельность стоимость комплекса может оказаться ниже суммы балансовых показателей.
Можно ли оценить остановленный или законсервированный завод?
Да. Исследуются варианты возобновления производства, перепрофилирования, аренды, продажи площадки целиком и реализации активов по частям. Учитываются сроки экспозиции, демонтаж, транспортировка, охрана, консервация, экологические обязательства и расходы на ликвидацию.
Нужен ли выезд оценщика на предприятие?
Для комплексного производственного объекта выезд обычно необходим, особенно при оценке недвижимости и оборудования. На осмотре проверяются состав, фактическое использование, состояние, комплектность, загрузка, консервация и доступность объектов. Формат осмотра согласуется после изучения перечней.
Как учитывается специализированное оборудование без активного рынка?
Применяется затратный подход: стоимость современного аналога или замещения корректируется на физический износ, функциональное и экономическое устаревание. Дополнительно анализируются сделки с б/у оборудованием, ликвидационная стоимость, демонтаж и транспортировка.
Как учитываются земля, коммуникации и инфраструктура?
Земельные участки, здания и сооружения оцениваются с учётом прав, разрешённого использования, инженерных мощностей, транспортной доступности, санитарных зон и наиболее эффективного использования. Внутриплощадочные сети и специализированные сооружения исследуются как часть производственной системы.
Подходит ли отчёт для банка, суда или продажи?
Отчёт готовится по Закону № 135-ФЗ и применимым ФСО. До договора согласуются требования банка, суда, нотариуса, собственника или покупателя, дата оценки и состав объектов. Для залога дополнительно учитывается ФСО № 9 и требования конкретного кредитора.
Сколько стоит и длится оценка завода?
Компактное предприятие с подготовленным реестром активов оценивается от 60 000 ₽. Срок обычно начинается от 10 рабочих дней. Итоговая смета зависит от площади, количества единиц оборудования, числа юридических лиц, отрасли, региона, целей отчёта и качества исходных данных.
Пришлите реестр активов — подготовим план и смету оценки завода
Сообщите отрасль, регион, площадь, число объектов недвижимости и оборудования, цель и дату. Определим оптимальный периметр, состав команды, сроки осмотра и фиксированную стоимость работы.