КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ
Сначала проверим, есть ли основания и экономический смысл
Если кадастровая стоимость выше обоснованной рыночной, она может увеличивать налоговую или арендную нагрузку. Для обращения требуется не формальная справка, а отчёт о рыночной стоимости с корректной идентификацией объекта, анализом рынка и проверяемым расчётом.
До оценки изучаем сведения ЕГРН, дату и основание определения кадастровой стоимости, характеристики объекта и действующий в регионе порядок. Это позволяет выбрать между исправлением ошибки и установлением кадастровой стоимости в размере рыночной.
РЕЗУЛЬТАТ
Получите документы для обоснованного обращения
Отчёт об оценке рыночной стоимости
Описание объекта, дата оценки, анализ сегмента рынка, ценообразующие факторы, применённые подходы, расчёты, допущения и итоговая рыночная стоимость. Отчёт оформляется в электронной форме для подачи по установленной процедуре.
Заключение специалиста TOP EXPERT GROUP
Профессиональное объяснение спорных стоимостных обстоятельств: корректности аналогов, характеристик объекта, расчётных допущений и причин расхождения кадастровой и рыночной стоимости.
Важно: отчёт об оценке и заключение специалиста — разные документы. Для заявления об установлении рыночной стоимости необходим отчёт; заключение может потребоваться для анализа возражений, переговоров или судебного спора.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА
Оценим целесообразность до подготовки отчёта
Сама по себе разница между кадастровой и предполагаемой рыночной стоимостью ещё не означает, что процедура окупится. Важно учитывать назначение объекта, налоговую базу, ставку, период применения результата и расходы на оценку и сопровождение.
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Для земли, зданий и помещений
Методика зависит от вида объекта, его использования, доступности рыночных данных и состава прав. Каждый объект оценивается с учётом индивидуальных характеристик.
Земельные участки
Категория, разрешённое использование, местоположение, коммуникации и ограничения.
Коммерческие помещения
Офисы, магазины, склады, сервисные и производственные помещения.
Здания и сооружения
Назначение, площадь, состояние, земельные права и эффективность использования.
Квартиры и жилые помещения
Местоположение, дом, площадь, этаж, состояние и характеристики окружения.
Машино-места
Тип паркинга, уровень, доступ, площадь, ограничения и спрос в конкретном комплексе.
Незавершённое строительство
Степень готовности, права на землю, проектные параметры и возможность завершения.
ФАКТОРЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Что должно быть отражено в расчёте
Государственная кадастровая оценка носит массовый характер. Отчёт о рыночной стоимости исследует конкретный объект и подтверждённые индивидуальные особенности.
ПОРЯДОК РАБОТЫ
От проверки объекта до решения
Проверяем основание
Изучаем ЕГРН, кадастровую стоимость, дату определения и региональный порядок.
Оцениваем рынок
Осматриваем объект, собираем данные и готовим отчёт о рыночной стоимости.
Формируем комплект
Проверяем электронный отчёт, выписку ЕГРН, заявление, полномочия и согласия.
Сопровождаем результат
Разъясняем расчёт; при отказе определяем необходимость доработки или судебного обжалования.
Юридическое представительство и подача документов согласуются отдельно. Мы заранее обозначаем границы оценочной и юридической работы.
ДОКУМЕНТЫ
Что потребуется для оценки и заявления
По объекту
- актуальная выписка ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- технический план, поэтажный план или сведения БТИ;
- документы на земельный участок и ограничения;
- договоры аренды и данные о доходах — для коммерческого объекта;
- фотографии и доступ для осмотра.
Для обращения
- заявление по установленной форме;
- отчёт об оценке в форме электронного документа;
- доверенность — если действует представитель;
- согласие собственника — в предусмотренных законом случаях;
- иные документы по региональному регламенту.
По статье 22.1 закона № 237‑ФЗ заявление с отчётом должно быть подано в пределах шести месяцев с даты, по состоянию на которую выполнена рыночная оценка.
ДВА РАЗНЫХ ОСНОВАНИЯ
Ошибка в сведениях или рыночная стоимость ниже
Исправление ошибки
Применяется, если при кадастровой оценке использованы неверные характеристики объекта либо допущена методологическая или иная ошибка. Рассматривается по правилам статьи 21 закона № 237‑ФЗ.
Установление рыночной стоимости
Используется, когда корректно определённая рыночная стоимость ниже кадастровой. Требуется отчёт и заявление по применимому региональному порядку.
Судебное обжалование
Решение бюджетного учреждения может быть оспорено в порядке административного судопроизводства. Стратегию определяет юрист после анализа решения и отчёта.
СТОИМОСТЬ РАБОТ
Цена оценки для снижения кадастровой стоимости
Цена зависит от вида объекта, площади, региона, полноты документов, сложности рынка и необходимости дополнительных исследований.
ПРАВОВАЯ ОСНОВА
Процедура зависит от региона и даты обращения
Порядок государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 237‑ФЗ. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной регулирует статья 22.1, а исправление ошибок — статья 21.
По статье 22.1 заявление подаётся в уполномоченное бюджетное учреждение либо через предусмотренный канал. К нему прилагается электронный отчёт. Срок рассмотрения заявления — 30 календарных дней; решение об отказе может быть обжаловано в суде.
Законодательство и региональные регламенты могут изменяться. Перед подготовкой отчёта мы проверяем действующий порядок, форму заявления и требования к комплекту документов на дату обращения.
Сложные судебные вопросы сопровождает «Судебная экспертиза», комплексную экспертную работу выполняет АНО ЭПЦ «Топ Эксперт», а технические характеристики зданий исследует «Строительная экспертиза».
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Что важно знать до заказа отчёта
Можно ли гарантировать снижение кадастровой стоимости?
Нет. Сначала необходимо подтвердить, что рыночная стоимость обоснованно ниже кадастровой, а отчёт и заявление соответствуют действующим требованиям.
Куда подаётся заявление?
При применении статьи 22.1 — в уполномоченное бюджетное учреждение, через МФЦ либо предусмотренный электронный канал. Конкретные способы и регламент проверяются по субъекту РФ.
Сколько рассматривают заявление?
Статья 22.1 устанавливает срок рассмотрения 30 календарных дней. Возврат без рассмотрения возможен, в частности, при отсутствии надлежащего отчёта или пропуске шестимесячного срока.
Что делать, если в характеристиках объекта ошибка?
В этом случае сначала анализируется процедура исправления ошибки по статье 21 закона № 237‑ФЗ. Отчёт о рыночной стоимости может не потребоваться.
Может ли обратиться арендатор?
Если кадастровая стоимость затрагивает его права или обязанности. Для правообладателя, не являющегося собственником, закон в отдельных случаях требует согласие собственника.
С какого периода изменится налог?
Налоговые последствия зависят от основания изменения стоимости, даты внесения сведений и норм Налогового кодекса. Этот вопрос необходимо отдельно подтвердить у налогового специалиста.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
Отправьте кадастровый номер и задачу
Проверим сведения об объекте, определим возможный порядок и сообщим стоимость подготовки отчёта.